ALBO - Asuntoliiton blogi

Kansainväliset asuntosijoittajat Suomessa ja uusi regulaatio - vaikutukset toimialaan

Tiistai 9.3.2021 - Janne Vaula, toimitusjohtaja, Premico Group Oy

Premico on suomalainen, vuokra-asuntoihin erikoistunut kiinteistösijoitus- ja kehitysyhtiö, joka hallinnoi yli 6000 vuokra-asuntoa yli 20 kaupungissa. Premicolla on kolme vuokra-asuntoihin sijoittavaa pääomarahastoa, Premico Asuntorahasto I & II, jotka omistavat yli 1200 uutta kohtuuhintaista (sijoituskapasiteetti 2700 asuntoa) vuokra-asuntoa, sekä PCNRF I – rahasto, jonka tavoitteena on rakennuttaa noin 1700 uutta hiilineutraalia vuokra-asuntoa pääkaupunkiseudulle vuoteen 2024 mennessä. Premico on Morgan Stanleyn paikallinen kumppani Suomessa, yhteisomistuksessa on yli 2000 vuokra-asuntoa Suomen kasvukeskuksissa.

Premico_Metsakissa_ja_logo.jpg

 

Kuva:  Premicon Vantaalle rakenteilla olevassa As Oy Metsäkissahankkeessa selvitetään muovien käytön vähentämistä. Kehittämishankkeessa ovat mukana  Premico, ARA, YM, Kuntarahoitus, Lujatalo Oy ja L&T. Selvityksen tekee Avanto Ventures.

Suomen vuokra-asuntomarkkina ja sen kehittyminen 2010-luvulla

Suomessa on noin 900.000 vuokra-asuntoa, joista noin 375.000 on tuettua vuokra-asumista, noin 325.000 on yksityishenkilöiden ja piensijoittajien omistamia ja ainoastaan noin 200.000 vuokra-asuntoa on ammattimaisten sijoittajien omistuksessa. Tilanne on hiljalleen muuttumassa, tällä hetkellä vuosittain valmistuvasta uudistuotannosta lähes puolet myydään sijoittajille.

Perinteisten suurien kotimaisten vuokranantajien Kojamon (VVO) ja Saton rinnalle tulivat 2010-luvun alussa asuntorahastot, joista on tullut merkittäviä vuokranantajia. Rahastojen pääoma on tähän asti ollut lähtökohtaisesti kotimaista, eikä suomalainen asuntomarkkina tuntunut kiinnostavan kansainvälisiä sijoittajia, houkuttelevina sijoituskohteina ne näkivät lähinnä kauppakeskukset, sekä toimisto-, hotelli ja logistiikkakiinteistöt. Tämä tilanne muuttui keväällä 2016, kun vakuutusyhtiö Lähi-Tapiola myi 326 asuntoa pääkaupunkiseudulta Bayerische Versorgungskammerille (BVK). Sen jälkeen Suomen asuntomarkkinoille ovat tulleet voimakkaasti muun muassa Round Hill, Morgan Stanley, M&G Real Estate, AXA ja Baring muutamia mainitakseni. Vuonna 2019 tehtiin ammattimaisten toimijoiden toimesta yli kahden miljardin edestä asuntotransaktioita ja ulkomaalaisten sijoittajien osuus tästä oli yli puolet, kun se vielä 2015 oli 4 %.

Suomi on noussut kansainvälisten sijoittajien suosioon monen tekijän ansiosta. Kilpailu Euroopan suuremmilla markkinoilla on kiristynyt, jolloin sijoittajat etsivät kohteita turvallisiksi koetuilta euroalueen reuna-alueilta. Sen lisäksi Suomen talouden piristyminen tukee kasvukeskusten asuntojen hintakehitystä ja vuokratasoja. Sijoittajia myös houkuttaa Suomen toimiva vuokrasopimuskäytäntö ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen melko korkea osuus. Suomi on lisäksi sekä poliittisesti, että taloudellisesti vakaa maa ja myös Pohjoismaiden ainoa euromaa.

Kansainvälinen vs. kotimainen asuntosijoittaja

Perinteiset suuret suomalaiset asuntosijoittajat ovat nauttineet neljännesvuosisadan toimintaympäristöstä, missä vuokra-asuntoja on tarjolla vähemmän kuin niitä tarvitsevia. Kiinteistöjen peruskorjauksia ja asuntojen kunnostusta on saatettu laiminlyödä. Suuria suomalaisia vuokranantajia voi luonnehtia lähtökohtaisesti passiivisiksi verrattuna kansainvälisiin toimijoihin. Vuokranantajien toimintaympäristö on kuitenkin hiljalleen muuttunut viimeisen 10 vuoden aikana, vuokralaisilla on nyt mistä valita.

Kansainvälinen sijoittaja pitää omistamansa kiinteistöt ja asunnot kunnossa, sekä kuuntelee vuokralaisten tarpeita herkällä korvalla. Raportointijärjestelmät ja toimintaa ohjaavat prosessit ovat suomalaisiin toimijoihin verrattuna huomattavasti kehittyneempiä. Kohteiden performointia seurataan kuukausitasolla, tarvittaessa kuten esimerkiksi nyt korona-aikana, jopa viikkotasolla. Kansainväliset sijoittajat ovat erittäin aktiivisia, he tulevat Suomeen säännöllisin väliajoin ja haluavat itse fyysisesti käydä kohteissa. Kansainvälisten sijoittajien voimakas tulo vuokra-asuntomarkkinaan ja kiristyvä kilpailu vuokralaisista pakottaa tulevaisuudessa väistämättä myös suomalaisia toimijoita tarkastelemaan omia toimintatapojaan ja käytäntöjään.

ESG ja EU taksonomia – vaikutukset kiinteistösijoittamiseen

Lähes kaikki kansainväliset institutionaaliset sijoittajat edellyttävät kiinteistösijoitustensa täyttävän tietyt vastuullisen sijoittamisen normit. Kiinteistön tulee olla energiatehokas, sähkö – ja lämpöenergia tuotettu uusiutuvalla energialla, veden kulutuksen tarkka seurata, rakennusaikaisen hiilijalanjäljen minimointi, käytönaikainen hiilineutraalius ja mielellään BREEAM-sertifikaatti rakennuksen kyljessä. Nämä eivät ole enää ainoastaan toiveita, vaan edellytyksiä. Sijoittajien tiukentuvat ESG-tavoitteet (Enviromental, Social and Governance) asettaa uusia vaatimuksia paitsi kiinteistöille, myös sijoittajien kumppaneille. Suomen tavoite olla maailman ensimmäinen hiilineutraali yhteiskunta vuonna 2035 - 15 vuotta ennen EU:n omaa tavoitetta - on erittäin kunnianhimoinen, mutta saattaa muodostua meille kilpailueduksi kansainvälisten sijoittajien näkökulmasta.

Tiukentuvien ESG-kriteerien lisäksi oman lisämausteensa toimijoille tuo Euroopan unionin kestävän rahoituksen taksonomia-asetus, joka on jatkoa vuosien 2018 ja 2019, direktiiveille, jotka velvoittivat suuret yritykset raportoimaan julkisesti ESG-toimistaan. Se tuo yhteiset kriteerit vastuullisen liiketoiminnan määrittelyyn melkein kaikille yhteiskunnan sektoreille. Kiinteistö- ja rakennusala merkittävänä CO2-päästöjen tuottajana ei välty taksonomian vaikutuksilta. Taksonomian yksityiskohdat selviävät vasta 2021 kesällä, mutta perusajatuksena on, että sijoittajat voivat jatkossa rankata yritykset ja potentiaaliset sijoituskohteet helposti ekologiseen paremmuusjärjestykseen. Tällä tulee olemaan radikaali vaikutus institutionaalisten sijoittajien käyttäytymiseen, ja siihen nähden on hämmästyttävää, miten vähän Suomessa asiasta on käyty keskustelua.

Suomalaisista merkittävistä toimijoista ensimmäisenä Varma on ilmoittanut tekevänsä kiinteistösalkustaan hiilineutraalin vuoteen 2035 mennessä. On selvää, että korkealle asetetut ilmastotavoitteet toteuttavat eläkeyhtiön lakisääteistä mandaattia sijoittaa turvallisesti ja tuottavasti. Nordea puolestaan ilmoitti vastikään, että se aikoo vähentää sijoitus- ja luottosalkkunsa päästöjä 40–50 prosenttia vuoteen 2030 mennessä vuoden 2019 tasoon verrattuna. Muiden merkittävien suomalaisten toimijoiden avauksia kuullaan varmasti lähitulevaisuudessa.

Premico PCNRF I – Pohjoismaiden ensimmäinen hiilineutraali asuntorahasto

Premico on perustanut 2021 tammikuussa uuden Premico Carbon Neutral Residential Fund I -rahaston (”PCNRF”). Tavoitteena on vastata kasvaneeseen sijoittajakysyntään huomioiden tiukentuvat ESG-kriteerit, sekä tuleva EU taksonomia. Kyseessä on Pohjoismaiden ensimmäinen asuntorahasto, jonka kohdehankinnassa painotetaan erinomaisen sijainnin lisäksi erityisesti myös vähähiilisyyttä ja ekologisuutta. Rahasto sijoittaa varansa pääkaupunkiseudun keskeisille paikoille rakennettaviin A-energialuokan kohteisiin, joissa tavoitteena on kiinteistön käytönaikainen hiilineutraalius ja joille on tarkoitus hakea BREEAM Excellent-luokitus. Rahaston sijoitusstrategia tukee Premicon omaa ESG-politiikkaa ja tavoitetta olla voimakkaasti mukana muutosprosessissa kohti hiilineutraalia yhteiskuntaa.

 

Kommentoi kirjoitusta. Avainsanat: Rahoitus, sijoittaminen, asunnot, ESG

Miten tehdä vähähiilisestä rakentamisesta valtavirtaa?

Perjantai 1.3.2019 - Jukka Helminen, johtaja, Kuntarahoitus

Meillä on jo kaikki tarvittava tieto.

Tiedämme, että rakennettu ympäristö aiheuttaa kolmanneksen kasvihuonepäästöistä ja että puolet maailman raaka-aineesta käytetään rakentamiseen. Ilmastonmuutoksen hillitseminen vaatii kaikilta ilmastoon vaikuttavilta toimijoilta nopeita ja radikaalejakin toimintatavan muutoksia.

Tiedämme, että monet energiaa säästävät investoinnit maksavat itse itsensä, jopa melko nopealla aikataululla. Nämä satsaukset parantavat usein myös asumisen koettua laatua.

Tiedämme myös, että asukkaat haluavat asua tavalla, joka on ympäristön kannalta kestävä. 90 prosenttia suomalaisista pitää ilmastonmuutosta vakavana ongelmana.

Mitä siis vielä tarvitaan, että asuntojen rakentajat ja rakennuttajat kehittävät toimintatapojaan niin, että vähähiilisestä rakentamisesta tulee valtavirtaa? Mitä me rahoittajat voimme tehdä?

Ympäristöministeriö on viime vuosina tehnyt arvokasta työtä ohjatakseen rakentamista vähähiilisemmäksi. Se pyrkii auttamaan kuntia rakennuttamaan kestävämmällä tavalla. Vuoteen 2025 mennessä käyttöön on tulossa hiilibudjetti uusille rakennuksille.

Rahoittajana Kuntarahoitus on ainutlaatuisessa asemassa, koska me keskitymme kuntasektoriin ja valtion tukemaan asuntotuotantoon. Sen takia meillä on muita rahoittajia parempi käsitys siitä, mitä asiakkaidemme toimialalla tapahtuu ja miten voimme heitä auttaa.

Vuonna 2016 Kuntarahoitus toi markkinoille vihreän rahoituksen vauhdittamaan ympäristöinvestointeja. Tarjoamme hankkeiden rahoitukseen marginaaliedun. Vihreiden hankkeiden portfolio on jo aikaa sitten ylittänyt miljardin euron rajan.

Rahoitetuista vihreistä hankkeista lukumääräisesti suurin osa edustaa jo nyt kestävää rakentamista. Kasvulle on silti vielä valtava potentiaali, erityisesti asuntorakentamisen osalta.

Vähähiilinen rakentaminen tarkoittaa lopulta melko suoraviivaisia valintoja. Olemme jo pitkällä, kun valitsemme kestäviä energialähteitä, keskitymme energian- ja vedenkulutuksen vähentämiseen, hyödynnämme kierrätettyjä rakennusmateriaaleja ja huomioimme niiden kierrätettävyyden myös elinkaaren lopussa sekä ohjaamme urakoitsijoita ja asukkaita kestäviin valintoihin.

Rahoituksella voi muuttaa markkinoiden suuntaa. Vihreä rahoitus on jo vaikuttanut rakennusinvestoinneissa tehtäviin valintoihin, mutta haluamme tehdä enemmän. Haastakaa meitä. Meillä kaikilla on riittävästi päätöstenteon tueksi tarvittavaa tietoa, mutta mitä muuta tarvitaan? Miten nopeutamme ja helpotamme siirtymää, jossa vähähiilisyys asuntorakentamisen alalla ei tarkoita enää yksittäisiä edelläkävijähankkeita?

Kommentoi kirjoitusta. Avainsanat: ilmastonmuutos, vihreä rahoitus, hiilibudjetti